오피스텔 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 7가지 (초보도 보기 쉬움)

오피스텔 전세 계약 시 꼭 확인해야 할 7가지 (초보도 보기 쉬움)

요즘 전세 사기 뉴스가 끊이질 않죠. 특히 오피스텔은 아파트보다 구조나 관리 방식이 달라 전세 계약 전 반드시 꼼꼼히 확인해야 합니다. 오늘은 실제 계약서 작성 전 꼭 알아야 할 7가지 체크리스트를 알려드릴게요.

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1) 실제 소유자와 계약하는지 확인

가장 먼저 등기부등본을 확인하세요. 집주인이 진짜 소유자인지, 근저당은 얼마나 설정돼 있는지를 반드시 체크해야 합니다. 정부24나 대법원 인터넷등기소에서 누구나 열람할 수 있습니다.

• 등기부등본 소유자 = 계약 상대 이름이 일치하는가?
• 대리 계약이라면 위임장 + 인감증명서가 있는가?

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2) 근저당(담보 대출) 규모 확인

근저당 금액이 전세보증금보다 크다면, 집이 경매로 넘어가도 전세금을 돌려받기 어렵습니다. 일반적으로 근저당 총액 ≤ 전세보증금 + 10% 수준이 안전하다고 봅니다.

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3) 전세보증보험 가입 가능 여부

요즘 대부분의 세입자는 전세보증보험(HUG, SGI)에 가입합니다. 하지만 일부 오피스텔은 근저당이나 건물 구조 문제로 가입이 거절되기도 합니다. 가입이 안 된다면 리스크가 높은 건물일 수 있습니다.

• 보증보험 가입 가능한 건물인지 확인
• 보증보험 불가라면 다른 주택 검토

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4) 관리비 내역 확인 (특히 난방 방식)

오피스텔 관리비는 평당 2,000원에서 5,000원까지 천차만별입니다. 특히 중앙난방인지, 개별난방인지 꼭 확인하세요. 난방비 차이가 월 10만 원 이상 날 수 있습니다.

• 중앙난방인지 개별난방인지 확인
• 관리비에 포함된 항목(청소, 보안, 주차 등) 확인

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5) 전용면적과 공급면적의 차이 이해하기

부동산 광고에 나오는 면적은 대부분 ‘공급면적’ 기준입니다. 하지만 우리가 실제로 사용하는 공간은 ‘전용면적’이에요. 전용면적 기준으로 평당 가격을 비교해야 합리적인 선택이 가능합니다.

예: 공급 30평, 전용 22평이라면 실제 거주 공간은 22평입니다.

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6) 소음 체크 (직접 방문 필수)

오피스텔은 층간소음보다 복도 소음·도로 소음이 문제인 경우가 많습니다. 계약 전 저녁 시간대에 방문해서 실제 소음을 확인해 보세요. 또, 바로 아래층에 음식점이나 술집이 있다면 방음에 취약할 수 있습니다.

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7) 주차 여유 & 출입 방식 확인

오피스텔의 가장 큰 불만 중 하나는 주차 공간 부족입니다. 주차장 동선이 좁거나 기계식 주차인 경우엔 불편함이 커집니다. 반드시 직접 주차해 보고, 입주민 1인 1대 주차 가능 여부를 확인하세요.

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보너스) 입주민 리뷰 확인하기

네이버 부동산, 카페, 커뮤니티에서 해당 건물의 입주민 후기를 검색해 보세요. 엘리베이터 대기시간, 층간소음, 관리비 등 실거주자가 남긴 정보가 진짜 현실적인 판단 기준이 됩니다.

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계약 전 최종 체크리스트

• 등기부등본상 소유자 확인
• 근저당 설정 여부 확인
• 보증보험 가입 가능 여부
• 관리비·난방 방식 확인
• 전용면적 기준 비교
• 소음 및 주차 공간 확인
• 입주민 후기 검토

👉 이 7가지만 체크하면 전세 리스크 80%를 줄일 수 있습니다.
계약 전, 반드시 한 번 더 확인하세요.