전세보증금 반환소송 절차 총정리 (2025년 최신판)
전세 만기가 다가왔는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다면, 세입자는 법적으로 전세보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다. 최근 전세사기와 깡통전세 사건이 늘면서 이 절차에 대한 관심이 급격히 높아졌습니다. 이번 글에서는 실제 법원 절차와 준비서류, 소요기간까지 법률전문가의 시각에서 단계별로 안내드립니다.
1. 반환청구의 법적 근거
민법 제618조 이하 임대차 규정에 따르면, 임대차 계약이 종료되면 임대인은 보증금을 반환해야 할 의무가 있습니다. 이를 지키지 않을 경우 세입자는 법원에 보증금 반환소송을 제기할 수 있습니다.
2. 소송 전 사전 절차
- ① 임대인에게 내용증명 발송
- ② 임대차계약서, 주민등록등본, 전입신고내역 확보
- ③ 부동산 등기부등본 확인 (소유자 변경 여부 확인)
내용증명으로 반환 요청 후에도 응답이 없을 경우, 그 문서가 ‘법적 증거’가 됩니다. 이후 민사조정 또는 간이소송 절차를 선택할 수 있습니다.
3. 소송 진행 단계
- 1단계: 법원 민원실 또는 전자소송 사이트에서 소장 제출
- 2단계: 인지대 및 송달료 납부 (보통 보증금의 1.5% 이내)
- 3단계: 법원 심리 후 판결 (평균 3~6개월 소요)
- 4단계: 승소 후 강제집행 (부동산 가압류·경매 가능)
4. 전세보증보험과 병행 가능성
만약 HUG(주택도시보증공사) 보증보험에 가입되어 있다면 소송 대신 보험금 청구로 보증금을 빠르게 돌려받을 수 있습니다. 단, 임대인의 채무불이행이 명확해야 하며, 보험금 지급 후 구상권이 발생할 수 있습니다.
5. 소송 비용과 유의사항
- 소송 인지대: 약 2만~5만 원 수준
- 송달료: 약 4만 원 내외
- 변호사 선임 시 총 비용: 100만~200만 원 예상
- 법원 판결문을 근거로 등기이전 금지 가처분 신청 가능
💡 핵심 요약
전세보증금 반환소송은 시간은 걸리지만, 승소 시 강제집행까지 가능하므로 가장 확실한 법적 회수 수단입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 연락두절일 경우 소송 가능할까요?
A1. 가능합니다. 주소지를 기준으로 공시송달 절차를 거쳐 소송이 진행됩니다.
Q2. 보증보험에 가입했는데도 소송을 해야 하나요?
A2. 보증보험 청구로 대체할 수 있습니다. 다만 보험사 지급이 지연되면 별도 소송이 가능합니다.
Q3. 전입신고가 안 되어 있으면 보증금 보호가 안 되나요?
A3. 네. 전입신고와 확정일자가 있어야 임차인 보호를 받을 수 있습니다.
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