계약갱신청구권 거절, 가능한 경우와 2025년 최신 판례
임대차3법 시행 이후 가장 많은 분쟁이 바로 계약갱신청구권 거절 문제입니다. 세입자는 2년 거주 후 1회 연장을 요구할 수 있지만, 모든 경우에 무조건 인정되는 것은 아닙니다. 이번 글에서는 임대인이 거절할 수 있는 법적 사유와 실제 판례를 정리했습니다.
1. 계약갱신청구권의 기본 개념
주택임대차보호법 제6조의3은 임차인이 계약갱신을 1회 청구할 수 있는 권리를 보장합니다. 즉, 2년 계약 후 한 번 더 연장 가능해 최대 4년까지 거주할 수 있습니다. 다만 예외 사유가 존재합니다.
2. 임대인이 거절할 수 있는 정당 사유 (법 제6조의3 제1항 단서)
- ① 임대인 또는 직계존속·비속이 실제 거주할 경우
- ② 임차인이 2기 이상 차임 연체
- ③ 불법 개조, 무단전대 등 계약 위반
- ④ 임대인이 철거·재건축을 계획 중인 경우
- ⑤ 임차인이 거짓 진술 또는 폭력행위로 관계를 악화시킨 경우
3. 판례로 본 실제 거절 인정 사례
서울중앙지법 2024가합****** 판결에서, 임대인이 실거주 목적으로 전입신고 후 실제 입주한 사실이 인정되어 갱신청구 거절이 정당하다고 판단했습니다. 반면 실거주를 이유로 거절한 뒤 즉시 제3자에게 재임대한 경우, 거절이 무효로 판단되었습니다.
4. 세입자가 대응할 수 있는 방법
- 내용증명으로 계약갱신 의사표시
- 실거주 증거 확인 (등기부등본·전입세대 열람)
- 부당 거절 시 관할 법원에 갱신이행 청구
5. 실무 팁
임대인이 “실거주 예정”이라 주장할 때는 입주 예정일, 가족 관계, 기존 주택 보유 여부를 구체적으로 요청하세요. 법원은 형식보다 실제 거주 여부를 중시합니다.
💡 핵심 요약
갱신청구권은 세입자의 권리이지만, 임대인에게도 정당한 거절 사유가 존재합니다. 모든 상황은 증거와 사실관계로 판단되므로 서면 기록을 남기는 습관이 중요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 임대인이 실거주한다고 거절했는데, 나중에 다른 세입자에게 임대했습니다.?
A1. 이는 부당 거절로, 손해배상 청구가 가능합니다.
Q2. 갱신 의사표시는 언제까지 해야 하나요?
A2. 계약 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 서면으로 통보해야 합니다.
Q3. 계약갱신청구를 문자로 해도 되나요?
A3. 법적으로 서면 의사표시가 원칙이나, 문자·이메일도 증거로 인정된 사례가 있습니다.
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