명의신탁, 절세가 아닌 위험입니다 (증여세·탈세 리스크 총정리)
“부모 명의로 집을 사두면 안전하다” “세금 아끼려면 배우자 명의로 등기하자” 이런 생각, 매우 위험합니다. 2025년 세법 개정 이후 명의신탁은 사실상 불법 증여로 간주되어, 막대한 세금과 형사처벌로 이어질 수 있습니다. 이번 글에서는 명의신탁의 개념부터 증여세 리스크까지 명확히 정리합니다.
1. 명의신탁이란?
명의신탁이란 실소유자(실질적 소유자)가 다른 사람 이름으로 부동산을 등기하는 행위를 말합니다. 형식상 명의자만 다를 뿐, 실질적 소유자는 따로 있는 구조입니다. 세금 회피, 채권 회피, 자녀 증여 등의 목적으로 흔히 사용되지만 법적으로 대부분 무효입니다.
2. 불법 명의신탁의 법적 처벌
- 부동산 실명법 위반으로 5년 이하 징역 또는 2억 이하 벌금
- 명의자에게도 공동 책임 발생
- 부동산 몰수 또는 과징금 부과 가능
3. 증여세 리스크
세법상 명의신탁은 실질적으로 ‘증여’로 간주됩니다. 즉, 증여세가 부과되며, 부과 시점은 등기일 기준으로 소급 적용됩니다. 특히 가족 간 명의신탁은 국세청의 표적 단속 대상입니다.
4. 합법적인 절세 대안
- 배우자 간 증여 한도(6억 원) 내에서 증여 신고
- 자녀 증여 시 증여세 공제(5천만 원) 활용
- 명의이전 전 사전 신고로 세금 리스크 최소화
5. 실제 단속 사례
국세청은 2024년 명의신탁 혐의자 2,800명을 세무조사 대상으로 지정했습니다. 특히 고가 부동산 거래 시 가족 명의, 법인 명의 사용이 집중 단속 대상입니다.
💡 핵심 요약
명의신탁은 절세 수단이 아닙니다. 세금 회피보다 정당한 절세 전략을 세우는 것이 안전하고 현명합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q1. 배우자 명의로 집을 사면 명의신탁인가요?
A1. 부부 공동생활 자금으로 구입했다면 명의신탁이 아닙니다. 그러나 소득 출처가 명확하지 않으면 증여세 대상이 됩니다.
Q2. 자녀 명의로 등기해두면 괜찮을까요?
A2. 미성년자나 소득이 없는 자녀 명의는 거의 대부분 증여로 간주됩니다.
Q3. 명의신탁을 해지하고 다시 내 명의로 돌리면 해결되나요?
A3. 아닙니다. 이미 증여세 부과 및 실명법 위반이 확정될 수 있습니다.
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