부동산 계약서 특약사항, 이렇게 써야 분쟁을 막습니다

부동산 계약서 특약사항, 이렇게 써야 분쟁을 막습니다

계약서 본문보다 더 중요한 것이 ‘특약사항’입니다. 많은 분들이 인터넷에서 복사한 계약서를 그대로 쓰지만, 실제 분쟁의 80%는 특약 부재 혹은 모호한 문장 때문입니다. 오늘은 법률전문가 관점에서 안전한 부동산 특약 작성법을 알려드립니다.

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1. 특약의 법적 효력

민법 제105조는 “당사자는 법률의 범위 내에서 자유롭게 계약 내용을 정할 수 있다”고 규정합니다. 따라서 특약은 법보다 우선하는 ‘당사자 간의 약속’으로 간주됩니다. 단, 강행규정(예: 임대차보호법 위반 등)을 위반하면 무효가 됩니다.

2. 자주 쓰이는 특약 예시

• ① “본 계약의 해제 시 위약금은 계약금의 10%로 하며, 상호 합의 외 해제는 불가하다.”
• ② “계약체결 후 7일 이내 잔금 미지급 시, 계약은 자동 해제된다.”
• ③ “매수인은 현 상태를 확인하였으며, 이후 하자 책임은 매도인에게 없다.”
• ④ “중개사는 본 계약의 법적 책임을 지지 않으며, 당사자 간 분쟁은 상호 협의로 해결한다.”

3. 특약 작성 시 유의사항

• 법 조항을 직접 인용하지 말고 명확히 의사 표현
• 구체적인 날짜·금액·행위 기준 명시
• 모호한 표현(“적절히”, “가능한 한”)은 피하기
• 필요시 별도 서명 또는 날인 필수

4. 판례에서 본 특약의 효력

대법원은 “명시적 특약은 일반 규정보다 우선한다”는 입장을 지속적으로 유지하고 있습니다. 즉, 계약서 본문보다 특약이 분쟁 해결의 기준이 됩니다.

5. 추천 구조 예시

제○조(특약) 1. 본 계약과 관련한 모든 사항은 당사자 간 합의에 따른다. 2. 위반 시 민법 제390조(채무불이행 손해배상)를 준용한다. 3. 특약 사항은 본 계약서의 일부로 효력이 있다.

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💡 핵심 요약

특약은 분쟁을 예방하는 ‘법적 안전장치’입니다. 계약서에 한 줄만 추가해도 수백만 원의 손해를 막을 수 있습니다.

📘 부동산 계약서 특약 예시문 다운받기

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자주 묻는 질문 (FAQ)

Q1. 특약은 반드시 인감도장을 찍어야 하나요?
A1. 서명 또는 날인만으로도 효력은 있지만, 분쟁 예방을 위해 인감 사용이 권장됩니다.

Q2. 중개사가 작성해준 특약이 문제가 될 수도 있나요?
A2. 중개인은 법률전문가가 아니므로, 법 위반 특약을 작성하면 무효가 될 수 있습니다.

Q3. 특약사항을 나중에 수정해도 되나요?
A3. 가능합니다. 다만 수정 시에는 당사자 양측의 서명과 날짜를 반드시 추가해야 효력이 유지됩니다.

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