부동산 임대차 계약 갱신 거절, 법적으로 가능한가?
서론 | 문제제기 (약 100자)
임차인이 계약갱신청구권을 요구했는데, 임대인이 이를 거절한다면 과연 법적으로 정당할까요? 부동산 임대차 계약에서 ‘갱신 거절’은 민감한 문제이며, 법적 요건이 명확히 정해져 있습니다.
1. 계약갱신청구권의 기본 원리
「주택임대차보호법」 제6조의3에 따라, 임차인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 임대인은 정당한 사유가 없는 한 이를 거절할 수 없습니다. 즉, 원칙적으로 임차인은 최대 4년(2년 + 갱신 2년)까지 거주를 보장받습니다.
2. 임대인이 갱신 거절이 가능한 사유
법 제6조의3 제1항 각호는 아래와 같은 예외 사유를 규정합니다.
- ① 임차인이 2기 이상 차임을 연체한 경우
- ② 임차인이 주택을 무단 전대(轉貸)한 경우
- ③ 임차인이 고의 또는 중대한 과실로 파손한 경우
- ④ 임대인 또는 직계존비속이 직접 거주하려는 경우
- ⑤ 철거·재건축이 불가피한 경우
- ⑥ 임차인이 임대인의 동의 없이 불법 용도 변경한 경우
3. 대표 판례로 보는 실제 사례
[대법원 2022다299234 판결]
임대인은 ‘직접 거주’를 이유로 갱신 거절을 통보했으나, 실제로는 제3자에게 다시 임대한 사례였습니다. 법원은 “임대인이 직접 거주하지 않은 이상, 갱신 거절 사유로 볼 수 없다”며 임차인의 손해배상 청구를 인정했습니다.
요지: 임대인이 ‘거주 의사’를 이유로 갱신 거절했다면, 실제 거주가 이뤄졌음을 증명해야 하며 그렇지 않다면 위법한 갱신 거절이 됩니다.
[서울남부지방법원 2021가단52537]
임차인이 2개월 이상 월세를 연체하자 임대인은 갱신 거절 통보. 법원은 “차임 2기 이상 연체는 정당한 갱신 거절 사유”라고 판단했습니다. → 임대인 승소
4. 실무 팁
- 갱신 거절은 반드시 ‘서면’(내용증명 등)으로 통보해야 합니다.
- “직접 거주” 사유는 실제 입주 여부로 검증됩니다.
- 연체 기록이나 증거를 남겨두는 것이 중요합니다.
- 분쟁 발생 시 ‘임대차분쟁조정위원회’를 통한 조정이 신속하고 저비용입니다.
결론 | 행동유도
임대차 갱신 거절은 단순한 ‘선택’이 아니라 법이 정한 ‘요건’을 충족해야 합니다. 계약서 갱신 전, 반드시 사유의 정당성을 검토하고 전문가 상담을 받으세요. 분쟁이 발생하기 전 법적 근거를 확보하는 것이 최선의 방어입니다.
FAQ
Q1. 임대인이 “직접 들어와 살겠다”고 하고 1년 후 다시 임대한 경우?
A. 거짓 갱신 거절로 판단되어 임차인에게 손해배상 책임이 있습니다. (대법원 2022다299234)
Q2. 임차인이 월세를 하루라도 늦게 냈다면 갱신 거절이 가능한가요?
A. 아닙니다. ‘2기 이상’ 연체해야 정당한 거절 사유가 됩니다.
Q3. 재건축 예정이라며 갱신 거절한 경우, 실제로 공사가 미뤄지면?
A. 공사가 실제로 진행되지 않았다면 ‘거짓 사유’로 판단되어 임차인에게 손해배상 가능성이 높습니다.
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