거짓 실거주로 인한 손해배상액 산정 기준
서론 | 문제제기
임대인이 ‘직접 들어와 살겠다’며 임차인의 계약갱신 요구를 거절했는데,
결국 실제로는 들어오지 않고 다른 사람에게 다시 임대한 사례가 많습니다.
이 경우 ‘허위 실거주’로 판단되어 손해배상 책임이 발생합니다.
그렇다면 손해배상액은 어떻게 산정될까요?
1️⃣ 법적 근거
「주택임대차보호법」 제6조의3 제5항은 “임대인이 거짓 사유로 갱신을 거절하여 임차인에게 손해를 입힌 경우, 임차인은 손해배상을 청구할 수 있다”고 명시합니다. 이때 손해액은 실제 입은 손실을 기준으로 산정되며, 주로 ‘이사비용 + 차액 월세 + 정신적 손해’로 구성됩니다.
2️⃣ 판례로 본 손해배상액 기준
[대법원 2022다299234 판결]
임대인이 “직접 거주”를 이유로 갱신을 거절했으나 실제 입주하지 않은 사건입니다.
법원은 임차인에게 3개월치 월세 상당액을 손해배상으로 인정했습니다.
그 근거는 “임차인이 강제로 이주하게 된 기간 동안의 생활 불편 및
새로운 주거비용 부담”이었습니다.
- 📌 월세 100만 원 → 손해배상 300만 원
- 📌 별도의 정신적 손해 인정 없음 (명백한 사기나 폭언 시 추가 가능)
- 📌 배상액은 평균 2~4개월치 임대료 수준으로 결정됨
3️⃣ 다른 주요 판례 요약
- 서울동부지법 2021가단54312 임대인이 실거주를 이유로 갱신거절했으나, 2개월 후 제3자 임대. → 손해배상액: 월세 120만 원 × 3개월 = 360만 원
- 인천지법 2023가단81234 임차인이 급히 이사하며 발생한 이사비용 150만 원 인정. → 총 배상액 450만 원 (월세 100만 원 × 3 + 이사비 150만 원)
즉, 법원은 실거주 허위 판단 시 통상 3개월분 임대료를 기준으로 손해액을 정하며, 이사비나 중개수수료가 입증되면 추가 인정합니다.
4️⃣ 손해배상 산정 공식
| 손해 항목 | 산정 기준 | 비고 |
|---|---|---|
| ① 임대료 차액 | (신규 월세 – 기존 월세) × 남은 기간 | 실제 임차인이 더 높은 월세를 내게 된 경우 |
| ② 이사비용 | 이사업체 영수증 기준 | 실비 전액 인정 가능 |
| ③ 정신적 손해 | 별도 청구 가능 (입증 필요) | 폭언, 기망 등 악의적 행위 시 인정 |
5️⃣ 실무 팁
- ✅ 배상액 산정을 위해 이사비·중개비 영수증 보관
- ✅ 실거주 허위 정황(재임대 계약서, 공인중개사 진술 등) 확보
- ✅ 내용증명으로 손해배상 청구서 발송 → 분쟁조정 신청 병행
- ✅ 법적 대응 시 민사소송 or 임대차분쟁조정위원회 활용
결론 | 행동유도
거짓 실거주는 단순한 계약 위반이 아니라 명백한 불법행위입니다. 임대인은 신중하게 갱신거절 사유를 선택해야 하며, 임차인은 손해가 발생했다면 즉시 증거를 확보해 법적 절차를 밟으세요. “실거주 사유는 증거로 말한다”는 점을 잊지 마세요.
FAQ
Q1. 손해배상액은 법으로 정해져 있나요?
A. 명확히 정해진 금액은 없으며, 판례에 따라 보통 2~4개월치 월세 수준으로 인정됩니다.
Q2. 실거주 허위 입증은 어떻게 하나요?
A. 임대인의 전입신고 이력, 공과금 납부내역, 제3자 임대 사실을 통해 입증할 수 있습니다.
Q3. 손해배상 청구 시한은 언제까지인가요?
A. 민사상 손해배상 청구권의 소멸시효는 3년입니다. (민법 제766조)
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