계약갱신청구권 행사 시 꼭 알아야 할 주의사항
서론 | 문제제기
주택임대차보호법 개정 이후, 임차인은 한 번의 갱신청구권을 행사해
최대 4년간 거주할 수 있게 되었습니다.
하지만 시기나 절차를 잘못 지키면 법적 보호를 받지 못하는 경우가 많습니다.
오늘은 계약갱신청구권 행사 시 반드시 알아야 할 핵심 주의점을 정리합니다.
1️⃣ 계약갱신청구권 행사기간을 놓치지 말 것
임차인은 계약만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 갱신 의사를 통보해야 합니다. 이 기간을 벗어나면 청구권이 무효가 되어 임대인이 거절할 수 있습니다.
- 📆 예시: 계약만료일이 2025년 12월 31일이라면 갱신요구는 2025년 6월 30일 ~ 10월 31일 사이에 해야 함
- 📬 반드시 ‘내용증명’ 또는 ‘문자·카톡’ 등 증빙 가능한 방식으로 통보
- ❌ 전화 구두 통보는 법적 증거로 인정되지 않음
2️⃣ 서면 통보가 가장 확실하다
법적으로는 구두도 가능하지만, 분쟁 시 입증이 어렵습니다. 따라서 내용증명 우편을 활용해 갱신 요구 사실을 명확히 남기는 것이 좋습니다. 내용에는 다음 세 가지 문구를 반드시 포함하세요.
- “본인은 주택임대차보호법 제6조의3에 따라 계약갱신을 요구합니다.”
- “기존 계약조건(차임·기간 등)을 동일하게 유지합니다.”
- “이 통보일은 계약만료 2개월 이전임을 확인합니다.”
이 문장을 넣으면 법적으로 유효한 청구로 인정됩니다.
3️⃣ 임대인의 갱신거절 사유를 반드시 확인할 것
임대인이 ‘직접 거주’를 이유로 거절하는 경우, 실제 거주 여부가 쟁점이 됩니다. 따라서 갱신요구 후 임대인이 거절 통보를 했다면, 즉시 거절 사유를 서면으로 요청하는 것이 중요합니다.
- 📌 정당한 거절 사유 (법 제6조의3 제1항)
- ① 2기 이상 차임 연체
- ② 불법전대나 파손행위
- ③ 임대인·직계가족의 실거주
- ④ 재건축·철거 등 불가피한 사유
- 📌 불법 거절 사례: 임대인이 거주하지 않고 재임대, 거짓 실거주
4️⃣ 보증금 증액 요구는 5% 이내
임대인은 갱신 시 보증금 또는 월세를 인상할 수 있지만, 5%를 초과할 수 없습니다. (주택임대차보호법 시행령 제2조) 이 한도를 초과한 증액 요구는 무효입니다.
예시:
보증금 5천만 원 → 최대 인상액 2백5십만 원 (5%)
만약 임대인이 10% 이상 인상을 요구했다면, 임차인은 임대차분쟁조정위원회에 신고해 조정 신청할 수 있습니다.
5️⃣ 실무 체크리스트
- ✅ 갱신요구 시기: 만료 6개월~2개월 전
- ✅ 통보 방식: 내용증명 우편 또는 문자 증빙
- ✅ 증액 제한: 최대 5%
- ✅ 거절사유 서면 요청: 임대인의 실거주 여부 확인
- ✅ 분쟁 시: 임대차분쟁조정위원회 활용
결론 | 행동유도
계약갱신청구권은 임차인에게 주어진 강력한 권리지만, 시기와 절차를 정확히 지켜야 그 효력이 인정됩니다. 오늘 안내한 체크리스트를 기준으로 갱신 요청을 진행하세요. 작은 실수 하나가 큰 손해로 이어질 수 있습니다.
FAQ
Q1. 계약기간이 이미 끝났는데 지금이라도 갱신요구할 수 있나요?
A. 불가능합니다. 기간을 놓치면 자동 갱신도 불가하며, 새로운 계약이 필요합니다.
Q2. 문자로 갱신요구를 보내도 인정되나요?
A. 상대방이 수신한 사실이 입증되면 가능합니다. 다만 내용증명이 가장 안전합니다.
Q3. 임대인이 가족 거주를 이유로 거절했는데 실제로 안 들어왔다면?
A. 허위 실거주로 손해배상 청구가 가능합니다. (대법원 2022다299234)
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